Право первого покупателя на дом

Нарушение права первого покупателя долевой собственности — какое решение вынесет суд?

Дом находится в общей долевой собственности. Моя соседка продала свою половину и не предложила мне выкупить первой. За какую сумму она продала- не говорит. Как мне быть? Я бы хотела купить, но боюсь, что подам в суд, а сумма сделки окажется больше, чем я имею. Обязательно ли подавать в суд, чтоб узнать цену? Или это можно как-то по другому узнать?

Какое решение вынесет суд, если моих денег не хватит? Разрешат ли мне выплатить в рассрочку?

Уважаемая Анна. Соседка обязана была предложить Вам купить у неё половину, т.к. Вы имеете преимущественное право покупки. Если Вы обратитесь в суд с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи недействительным, то он их удовлетворит. В ходе судебного заседания Вам станут известны все подробности сделки, в т.ч. и цена. Суду не будет интересным выяснять, какую сумму Вы имеете и решение не будет от этого зависеть. О применении рассрочки Вы будете договариваться с соседкой-продавцом.Но она в соответствии с ч.2 нижеприведённой ст.ГК РФ может поставить непоколебимое условие о внесении покупной цены без рассрочек.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Считалось, что субъекты с различным правовым статусом не могут быть совладельцами. Поэтому, в соответствии со статьей 117 ГК УССР, общая долевая собственность государства и граждан, а также кооперативных, общественных организаций и граждан подлежит прекращению в течение одного года со дня ее возникновения. Итак, общая долевая собственность этих субъектов могла возникнуть, в частности, в случае наследования по завещанию, но подлежало прекращению путем выкупа у гражданина, продажи гражданину или продажи другим лицам и распределения вырученной суммы.

Закон Украины «О собственности» отменил подобный запрет. Согласно части 2 статьи 356 ГК, совладельцами могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины — в любом сочетании. Совладельцами в Украине могут быть иностранные государства, иностранные физические и юридические лица.

Идеальные доли

Если право общей долевой собственности удостоверяется соответствующим свидетельством или иным документом, в нем указывается доля каждого совладельца. Идеальная доля всегда определяется дробью: 1/3,5/6,13/24.

М. и трое ее несовершеннолетних детей приватизировали квартиру. В результате каждый стал совладельцем идеальной доли-1/4.

Право первого покупателя

Участники общей собственности имеют право преимущественной покупки при отчуждении кем-либо своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи доли с публичных торгов», — так было записано в статье 64 ГК 1922 г. В статье 114 ГК 1963 г. говорилось о праве «преимущественной покупки», что, как и ранее, было предоставлено лишь при продаже другим совладельцем своего права на долю постороннему лицу. В статье 362 ГК это право имеет другое название: «преимущественное право покупки», то есть право, которое преобладает над другими желающими купить вещь.

О намерении продать свою долю лицо должно письменно уведомить других совладельцев, указав цену и другие условия, которые она считает существенными. В части 2 статьи 362 ГК не указано, что такое уведомление должно быть направлено совладельцу через нотариуса. Но, воспользовавшись его услугами, лицо будет иметь неопровержимое доказательство получения совладельцем этого сообщения. Это особенно важно, когда речь идет о праве совместной собственности на недвижимость.

Предоставление права первого покупателя, с одной стороны, сужает объем свободы выбора контрагента как элемента свободы договора, поскольку совладелец должен подчиниться силе закона. С другой, — способствует удовлетворению интересов второго сособственника в увеличении своей доли или даже в единоличном владении вещью. Это обстоятельство является одним из доказательств того, что право собственности не является абсолютным: в отдельных случаях собственник должен согласовывать свое поведение с интересами других лиц.

Право первого покупателя не наносит отчуждателю материальных потерь, поскольку, согласно части 2 статьи 362 ГК, цена продажи для совладельца не может быть ниже: она является такой, которая была объявлена продавцом.

ОАО «.» обратилось с иском к ОАО»Ч.»предприятия «Л.» и ООО «4-1» (третье лицо — Черниговское городское) о переводе на него прав и обязанностей покупателя и признании недействительным договоров о дальнейшей продаже админздания. Предметом договора между ОАО «Ч.» и предприятием «Л.» были помещения на 1,5, 6 и 7 этажах. Впоследствии эти помещения в «Л.» купило ООО «4-1».

Решением Хозяйственного суда Черниговской обл. иск был удовлетворен. Это решение было оставлено в силе постановлениями Киевского апелляционного хозяйственного суда и Высшего хозяйственного суда. По кассационной жалобе, поданной ООО «4-1», Верховный суд открыл кассационное производство и своим постановлением отменил все решения по делу.

Ошибка всех судов, как было указано кассационным судом, заключалась в том, что ими не было выяснено несколько важных моментов: действительно ли ОАО «В» и ОАО «Ч.» были совладельцами; ОАО «.» узнало о нарушении его права; или было предприятие «Л.» добросовестным приобретателем.

Два из этих замечаний не вызывают сомнений. Если ОАО «.» и ОАО «Ч.» объединяла лишь так называемая территориальная близость, то признание их совладельцами может быть проблемным. Поскольку спорные отношения возникли в 2002 г., суд обязан был применить исковую давность по своей инициативе.

И имеет в данной ситуации значения добросовестность последующих покупателей? Утвердительный ответ на этот вопрос может полностью нивелировать право первого покупателя.

В части 3 статьи 362 ГК указано, что в случае, если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности изъявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

В результате принятия наследства детям покойного принадлежит: Н. О. — 23/200, С. С. — 108/200, а Н.З.- 69/200у праве собственности на дом. С. С. оградила свою долю капитальной стеной, сделала отдельный вход и живет в доме. Другие сособственники проживают в областном центре. Н. 3. продал свою долю С. С.

В суд с иском о переводе на нее прав покупателя обратилась Н. О. Истица считала, что С. С. перестала быть совладельцем, поскольку отделила свою долю; она же, истица проживает с ребенком в общежитии, желает переехать в родительский дом.

Основная проблема в этом споре: имеет абсолютное значение выбор покупателя тем, кто продает свою долю? Для утвердительного ответа на этот вопрос отсутствуют достаточные основания, ведь такой выбор, в зависимости от различных обстоятельств, имеющих существенное значение, может быть и несправедливым.

В приведенной делу Н. О. требует защиты своего интереса. Если, например, С. С. живет сама и принадлежащая ей часть дома достаточна для удовлетворения ее потребности в жилье, суд может предоставить преимущество интереса Н. О., с учетом не только ее семейного положения, а и того, что принадлежащая ей идеальная доля не может быть преобразована в реальное жилое помещение.

В судебной практике возник интересный вопрос о признании права первого покупателя за бывшим совладельцем, которому была присуждена денежная компенсация. С высоты Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР было провозглашено, что «тот из участников общей долевой собственности, кто получил денежную компенсацию за причитающуюся ему долю, утрачивает право упривілейованої покупки».

Такой вывод остается ориентиром для украинских судов и сегодня: «С момента реального раздела дома или квартиры, то есть прекращения права общей собственности, право первого покупателя не применяется». В этой ситуации, правда, точнее было бы говорить о прекращении права первого покупателя, а не его неприменения.

Этот вывод выстроен на том, что наше законодательство не предоставляет права преимущественной покупки никому другому, кроме «частных» совладельцев. Но что это — твердая позиция законодателя или, может, пример случайного неохвата нормой закона нетипичных ситуаций? Склоняюсь ко второму варианту. В таком случае — перед нами открывается возможность применения аналогии закона (ст. 8 ГК), ведь пробел в законе — это не тупик.

О пробеле в законе можно вести речь и тогда, когда бывшими «совместимыми» совладельцами были супруги.

После расторжения брака Г. и Д. реально поделили общий дом. Впоследствии Д. захотел продать свою часть дома другому лицу. Г. обратилась за консультацией к адвокату, но тот безнадежно развел руками.

Согласно статье 15 ГК, суд защищает не только права. Интерес Г. является разумным, справедливым, а потому может быть предметом судебной защиты. Исковое требование Г. должна заключаться в предоставлении ей права первого покупателя в случае продажи Д. части некогда общего дома. Поскольку Г. готова заплатить Д. определенную им цену, предоставления Г. права первого покупателя не нарушает разумных интересов Д.

нельзя, однако, прогнозировать наперед рассмотрения такого дела судом, не имея информации о лице потенциального покупателя, об отношениях между сторонами. Но одно можно утверждать убедительно: бывший совладелец имеет право на обращение в суд за защитой своего интереса. Для удовлетворения искового требования необходимо, чтобы представленные им доказательства убедили суд в том, что его интересы преобладают над интересами собственника, то есть имеют больший удельный вес.

Жизнь будет способствовать оживлению древнего обычая о праве первого покупателя у владельца соседнего земельного участка (по границе). До момента внесения соответствующего дополнения к закону ему также придется искать справедливости с помощью аналогии закона.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Брат и сестра — владеют равными долями в квартире, есть третий дольшик, у которого большая часть доли.

Брат и сестра хотят продать свои доли третьему дольщику, а тот хочет их выкупить, при этом все сходятся в цене.

1. Можно ли оформить один договор купли-продажи?

2. Если да, то при указании данных в соотв. со ст. 554 ГК РФ, нужно перечислить две продающиеся доли, или объединить их в одну? Т.е. «1/4 доля и 1/4 доля (обе доли вместе далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)», или «1/2 доля (далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)»?

3. При указании данных в соотв. со ст. 555 ГК РФ, нужно суммировать стоимость долей, или указать две суммы?

4. Нужно ли указывать, кому передается какая сумма? (Продавцам не принципиально — любому из продавцов).

5. При таком договоре, если право собственности получено менее трех лет назад, сумма не облагаемая налогом будет 2 млн? Т.е. каждый продавец должен будет заплатить налог со своей половины суммы договора? 13% * (1/2 * сумма договора — 1 млн)?

Спасибо за ответы!

Ответы юристов (5)

Здравствуйте!

1. Можно ли оформить один договор купли-продажи?

Да, это будет трехсторонний договор.

При продаже квартиры, принадлежащей в равных долях двум собственникам, являющимся мужем и женой, каждый выступает в роли продавца по отношению к покупателю несмотря на то, что сделка по купле — продаже квартиры оформлена в рамках одного договора купли — продажи.

2. Если да, то при указании данных в соотв. со ст. 554 ГК РФ, нужно перечислить две продающиеся доли, или объединить их в одну?

Каждый из 2 продавцов будет продать одному покупателю в договоре свою дою, принадлежащую ему на основании гос. регистрации права собственности.

Т.е. «1/4 доля и 1/4 доля (обе доли вместе далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)», или «1/2 доля (далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)»?

Нет, по тексту объединять доли не следует, так как каждый из собственников несет бремя ответственность за свое имущество и отвечает сам по своему обязательству в пределах своей доли.

3. При указании данных в соотв. со ст. 555 ГК РФ, нужно суммировать стоимость долей, или указать две суммы?

Каждая доля по своей цене.

4. Нужно ли указывать, кому передается какая сумма? (Продавцам не принципиально — любому из продавцов).

Да, нужно. Цена- это существенное условие, и на каждую долю должна быть своя цена.

5. При таком договоре, если право собственности получено менее трех лет назад, сумма не облагаемая налогом будет 2 млн? Т.е. каждый продавец должен будет заплатить налог со своей половины суммы договора? 13% * (1/2 * сумма договора — 1 млн)?

Да, у каждого собственника при продаже будет права на имущественный вычет в размере 1 млн. руб., т.е. каждый не будет платить налог, если цена его доли будет меньше или равна 1 млн. руб. При этом, в договоре нужно указывать 2 цены на каждую долю, так как они представляют собой каждая индивидуальный объект имущества.

Есть вопрос к юристу?

2. Обязуемся передать в собственость покупателя принадлежащие нам по 1\4 доле в праве общей собственностина квартиру

3. Без разницы… можно так… Продавцы продают свои доли за 600 000 (по 300 000 руб. каждый) руб., главное что бы однозначно было понятно

4.… можно так: Покупатель приобретает
право собственности у
Продавцов на вышеуказанные доли в
праве общей собственности на квартиру за 600 000 руб (по 300 000 руб. у каждого из Продавцов).

5. Каждый из продавцов будет платить налог 13% с суммы превышающей 1000 000 от стоимости его доли

1. Можно ли оформить один договор купли-продажи?

Да, можно. Это более оптимально и удобно, чем два договора. Но два договора — тоже не ошибка.

2. Если да, то при указании данных в соотв. со ст. 554 ГК РФ, нужно перечислить две продающиеся доли, или объединить их в одну? Т.е. «1/4 доля и 1/4 доля (обе доли вместе далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)», или «1/2 доля (далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)»?

Нужно перечислить две продающиеся доли. Объединять — не правильно.

3. При указании данных в соотв. со ст. 555 ГК РФ, нужно суммировать стоимость долей, или указать две суммы?

За каждую долю укажите цену. Суммировать не надо.

4. Нужно ли указывать, кому передается какая сумма? (Продавцам не принципиально — любому из продавцов).

Каждый из продавцов получает свою сумму за свою долю.

5. При таком договоре, если право собственности получено менее трех лет назад, сумма не облагаемая налогом будет 2 млн? Т.е. каждый продавец должен будет заплатить налог со своей половины суммы договора? 13% * (1/2 * сумма договора — 1 млн)?

Если 1/2 * сумма договора — 1 млн руб., то никто из продавцов налог не платит, но налоговую декларацию подать обязаны.

1/4 доля в праве собственности на квартиру — это самостоятельный объект купли-продажи. Поэтому 1/4 брата и 1/4 сестры прописывается в договоре отдельно (описание долей, цена, получение расчета).

1. Можно ли оформить один договор купли-продажи?

Да, можно один договор, так будет удобнее (два продавца, один покупатель). Если подавать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности на доли будет один из трех сторон данного договора, от остальных нужны будут нотариальные доверенности на этого человека на подачу документов.

2. Если да, то при указании данных в соотв. со ст. 554 ГК РФ, нужно перечислить две продающиеся доли, или объединить их в одну? Т.е. «1/4 доля и 1/4 доля (обе доли вместе далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)», или «1/2 доля (далее по тексту — НЕДВИЖИМОСТЬ)»?

Каждый объект недвижимости (размер доли, стоимость, порядок рассчетов) прописываете отдельным пунктом в договоре. Чтобы не запутаться, в тексте договора их можно назвать «Доля 1» и «Доля 2». Объединять 1/4 и 1/4 в 1/2 нельзя.

3. При указании данных в соотв. со ст. 555 ГК РФ, нужно суммировать стоимость долей, или указать две суммы? 4. Нужно ли указывать, кому передается какая сумма? (Продавцам не принципиально — любому из продавцов).

Как я уже сказала ранее, сумму за каждую долю указываете отдельно, про оплату по каждой из долей — также отдельно.

5. При таком договоре, если право собственности получено менее трех лет назад, сумма не облагаемая налогом будет 2 млн? Т.е. каждый продавец должен будет заплатить налог со своей половины суммы договора? 13% * (1/2 * сумма договора — 1 млн)?

Про налог Вам уже объяснили юристы ранее. Мне только не очень понятно 13%* (1/2 * сумма договора — 1 млн)? У Вас общая сумма за 1/4+1/4 равна 1 млн. руб? Если да, и если сумма по каждой сделке (по каждой доле) 1 млн., то никто из продавцов платить налог не будет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сделки с недвижимостью по-новому: право собственности лучше зарегистрировать заранее

Новый год начался с масштабных изменений в порядке перехода и регистрации прав собственности на недвижимость и землю. «ФАКТЫ» уже сообщали о некоторых новшествах и проблемах, с которыми столкнулись люди. Так, в последнее время в редакцию все чаще звонят читатели и жалуются на сложности с оформлением договоров купли-продажи или дарения домов и квартир. Например, житель Одессы рассказал, что после новогодних праздников продавал дом. Сделка состоялась, но продавец с покупателем провели у нотариуса чуть ли не весь рабочий день, пока нотариус оформил необходимые документы и осуществил процедуру регистрации. И таких жалоб довольно много.

О том, как теперь проводится оформление перехода права собственности на недвижимость, «ФАКТАМ» рассказала нотариус, член методического совета Нотариальной палаты Украины Людмила Шандыба.

— Я не могу сказать, что нотариусы были в восторге от новых функций регистратора прав собственности. Ведь это не только большой объем работы, но и очень высокая ответственность, — отметила Людмила Шандыба. — Если раньше на оформление сделки уходил примерно час, то удостоверение первого договора в нынешнем году заняло около трех часов. Осложнения были вызваны техническим сбоем в процессе доступа к базе данных реестра, нам пришлось вызвать инженера. Многое зависит и от количества участников сделки. Например, на второй договор, в котором указывались только один продавец и один покупатель, мы потратили полтора часа. А на днях сделку, в которой участвовали три продавца, завершили за два с половиной часа, так как право собственности каждого из них фиксируется отдельным документом.

Но есть в нынешней ситуации и явные преимущества. По словам одного из продавцов квартиры, не надо теперь в пять утра занимать очередь в БТИ или платить за место в очереди. Не приходится стоять целый день в узких коридорах, а можно удобно сидеть в приемной у нотариуса. Покупатель же, который по завершении сделки получил на руки правоустанавливающие документы, не мог поверить, что больше никуда не нужно идти и отдельно регистрировать бумаги. Теперь покупатель, выходя из кабинета нотариуса, уже является полноправным владельцем недвижимости. А раньше между подписанием договора и регистрацией права собственности проходило несколько дней, и это, конечно, создавало ряд неудобств.

— Что делать, если продавец имеет все правоустанавливающие документы на квартиру, но в реестре информации о ее собственнике нет?

— Еще до оформления сделки сведения об объекте недвижимости и владельце обязательно должны быть в едином реестре. К сожалению, пока далеко не все объекты внесены в эту базу данных. И во время заключения сделки купли-продажи нотариусу приходится тратить немало времени на то, чтобы сначала внести в реестр информацию о собственнике квартиры, то есть продавце. Поэтому я советую людям, планирующим в будущем продавать, дарить или завещать недвижимость, заранее обратиться в территориальное отделение Укргосреестра и зарегистрировать свое право собственности. Особенно в случае завещания, поскольку у наследников могут возникнуть проблемы с оформлением недвижимости.

— Как теперь выглядит процедура сделки купли-продажи недвижимости?

— Сделку можно условно разделить на три фазы. Первая — внесение информации о продавце в реестр прав собственности на недвижимость. Сначала продавец пишет заявление с просьбой внести данные в реестр и оплачивает эти услуги. Нотариус заполняет и распечатывает карточку приема заявления и решение о госрегистрации. Затем проверяет, не находится ли квартира под арестом, и только после этого регистрирует право собственности продавца.

Вторая фаза — заключение договора купли-продажи квартиры или дома. Третья — внесение в реестр информации о новом владельце, то есть о покупателе, и выдача ему выписки, подтверждающей его право собственности. Все это делается последовательно, но в один день, за один прием. Пока нотариус выполняет первую фазу, продавец и покупатель знакомятся с проектом договора купли-продажи.

Но не забывайте, что нотариус проводит и подготовительную работу. Когда к нам приходят продавец и покупатель недвижимости, мы первым делом проверяем паспорта участников сделки. Затем — все документы на квартиру, выясняем, сможем ли приступить к оформлению договора, и при необходимости делаем запрос в БТИ.

Приведу несколько примеров. На днях ко мне пришел дедушка, который хотел подарить своему внуку квартиру, полученную от застройщика. Поскольку это новое жилье, информация о собственнике в реестре уже была и дедушка имел выписку из реестра. Поэтому первую фазу мы пропустили, быстро подписали договор дарения и внесли в базу информацию о новом собственнике. Все заняло около часа.

В другом случае продавалась квартира, свидетельство о праве собственности на которую было выдано в 1997 году в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Ни о каком электронном реестре тогда еще и речь не шла. В документе не было указано ни количество комнат, ни размер жилой площади. В таких свидетельствах записывалась только общая площадь квартиры. Поэтому возникла необходимость получить более подробную информацию о жилье. Я сделала запрос в БТИ и рекомендовала оформить новый технический паспорт. Следует отметить, что за БТИ осталась функция проведения технической инвентаризации. Оказалось, что уточненные параметры, на основании которых я затем составляла договор купли-продажи, существенно отличались от тех, что фигурировали в свидетельстве на право собственности.

Зачастую нотариус делает запрос в БТИ даже в том случае, если у продавца есть на руках правоустанавливающие документы. Объясню почему. Допустим, когда-то свидетельство о праве собственности на квартиру было потеряно. Владелец получил дубликат и зарегистрировал его в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до запуска электронного реестра. Учтите, что после выдачи дубликата свидетельства о праве собственности оригинал становится недействительным. А теперь представьте, что к нам приходит продавец с оригиналом договора, который уже недействителен, но из-за отсутствия информации в реестре нотариус об этом не знает. То есть возникает огромный риск как для покупателя, так и для нотариуса, несущего материальную ответственность. Именно поэтому я считаю, что в тех случаях, когда документы о праве собственности продавца не внесены в электронный реестр БТИ, целесообразно убедиться, не зарегистрирован ли за это время дубликат правоустанавливающего документа. Тем более что закон позволяет нам требовать дополнительные документы при сделках купли-продажи недвижимости, право собственности на которую оформлялось до 1 января 2013 года.

— Может покупатель проверить, была ли сделана перепланировка приобретаемой квартиры, и вообще получить техническую информацию о жилье в момент нотариального заверения сделки? Ведь техпаспорт на квартиру уже не обязательно предъявлять и обновлять.

— Да, без БТИ вопрос перепланировки проверить невозможно. Поэтому теперь за этим должен следить сам покупатель и либо настаивать на предоставлении соответствующего документа, либо самостоятельно проверять состояние квартиры. Но нужно помнить, что после подписания договора купли-продажи все претензии, в случае выявления факта перепланировки, будут предъявлены новому владельцу, то есть покупателю. Это обязало нотариусов дополнительно внести в договор пункт о том, что в квартире не проводились самовольное переоборудование или перепланировка.

— Людмила Ивановна, сегодня часто можно слышать нарекания, что помощники нотариусов не умеют работать с единым реестром. Они не проходили обучение?

— Обучение проходили все нотариусы, а для помощников проводились специальные семинары. Кроме того, еще несколько месяцев назад на наши компьютеры была установлена учебная программа для работы с реестром. Она почти не отличается от полноценной версии, и ее осваивали и нотариусы, и их помощники. Однако коды доступа к базе данных имеют, как правило, только нотариусы. Нотариус может входить в реестр исключительно в связи с совершением нотариального действия. Например, для получения выписки или изменения собственника на основании нотариально заверенного договора. То есть каждый вход в реестр должен быть обоснован документально, и это контролируется Минюстом. Следовательно, обратиться с вопросом о регистрации права собственности на недвижимость (без продажи квартиры) можно только в региональное отделение регистрационной службы.

— Сколько придется платить за нотариальное оформление сделки и регистрацию прав собственности?

— Если в сделке участвует один продавец и один покупатель, то первый платит по квитанциям 310 гривен, а второй — 322 гривни (с учетом услуг банка). Кроме того, оплачиваются услуги нотариуса. Сумма зависит от многих фактов. Например, стоимость нотариальных услуг по удостоверению договора с тремя участниками составляет около 1 тысячи 500 гривен. Бывают сделки, при которых плата за услуги вовсе не взимается. Но в среднем она составляет около тысячи гривен.

Хочу отметить, что новый порядок оплаты тоже заметно продлевает процедуру оформления сделки. Раньше нотариус имел право принимать все платежи на месте, а потом раз в месяц перечислять средства на соответствующие счета. Теперь оплата регистрации должна быть произведена в тот же день, когда осуществляется сама регистрация права собственности. То есть и продавец, если его право собственности регистрируется до сделки, и покупатель обязаны через учреждение банка внести госпошлину и оплатить услуги по получению информации из госреестра.

— Как вы считаете, введение нового порядка регистрации недвижимости положительно скажется на защищенности прав владельцев?

— Время покажет. Давайте к этому вопросу вернемся через полгода или год. Как говорится, практика покажет. Станут возникать вопросы, на них будут находиться ответы. Конечно, ко всему новому люди обычно относятся настороженно. Да и в работе реестра есть шероховатости. Он пока только наполняется. Но я думаю, что в ближайшее время будут учтены ошибки и возникшие проблемы удастся решить. Главное, что теперь вся процедура перехода права собственности осуществляется в одном кабинете и людям не приходится бегать по разным инстанциям и стоять в очередях.

Должна сказать, что департамент нотариата Минюста и Нотариальная палата Украины постоянно мониторят режим работы госреестра, изучают недостатки в программе. Закон уже действует, и следует его выполнять, а не обсуждать, и совместными усилиями с Минюстом и Нотариальной палатой делать все возможное, чтобы работа с госреестром была комфортной и для нотариусов, и для посетителей.

Как правильно написать ответ на письмо о праве выкупа доли в квартире

у меня в собственности 1/2 доля квартиры я написала второму собственнику письмо о намерение продать свою долю за 750т.р. с предложением выкупить ему у меня долю. в ответ он присылает мне письмо о предложение выкупить у него его 1/2 долю за 850т.р . я согласно продать квартиру и разделить деньги пополам но он сильно много просит за свою долю. как мне правильно ему ответить.

Ответы юристов (13)

Можете ничего не отвечать и если Ваш сособственник не приобретет у Вас Вашу долю в течении 30 дней, то можете продать её третьим лицам

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Напишите отказ в произвольной форме на имя сособственника., что не намерены приобретать долю. Понудить Вас к этому нельзя, как и его.

Вам не нужно ничего отвечать.

Вы надлежащем образом уведомили второго собственника о продаже данной доли, так как он имеет право преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Ждите 30 дней, если предложения о покупке Вашей доли со стороны второго собственника не поступит, то смело продавайте данную долю посторонним.

С уважением, Михаил

Добрый день! В соответствии с положениями ст. 250ГК РФ —

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев
продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Главное, чтобы у вас на руках было письменное подтверждение уведомление сособственника о намерении продать долю в квартире, а также продажа вашей доли не должна быть дешевле стоимости, предложенной второму сособственнику.

Есть еще не совсем честный вариант — произвести отчуждение своей доли посредством совершение договора дарения (номинально сделка является безвозмездной и оспорить ее второй сособственник не сможет, в деньги по факту принять от приобретателя доли).

Здравствуйте! Скажите, почему Вы не хотите продать всю квартиру по долям одному покупателю? Цена будет значительно выше.

он сильно много просит за свою долю. как мне правильно ему ответить.
ирина

Что значит много? Квартира по 1/2 доле. Продаете за 1.8 млн и каждому по 900 т. р. Зачем вам продавать долю, это же не выгодно?

Уточнение клиента

второй дольщик не выходит со мной на контакт .Я не знаю согласны они на продажу целиком квартиры или нет .На данный момент рыночная стоимость квартиры в её состояние 1500млн.

22 Марта 2016, 10:11

А вы напишите ему ответ что продадите через 30 дней свою долю чужому человеку, сославшись на статью выше и опишите перспективы проживания с чужим человеком. Вот и все. Думаю быстро пойдет на разговор с вами и уладите проблемы с ценой

Если не готовы купить его долю по его цене, лучше ничего не ответить.

А после 30 дней после направления ему своего уведомления о выкупе Вашей доли, Вы вправе продать свою долю постороннему человеку за 750 000 руб.

Имейте ввиду, что он также может поступить своей долей, т.е. продать за 850 000 рублей постороннему человеку после 30 дней после направления Вам предложения.

А если продаст свою долю меньше чем за 850 000 руб, тогда Вы можете права и обязанности перевести на себя. Т.е. квартиру полностью переоформить на себя.

Для вас главное — выходит/не выходит на контакт, главное направить письменное извещение о намерении продать квартиру с извещением.

Так у Вас то есть уже покупатель доли за 750 000 рублей? Если есть, то известили, подождали месяц не и можете идти к нотариусу. Продажа доли теперь только через нотариуса. Можете вообще на это письмо не отвечать.

Добрый день, Ирина!

Вы можете и не отвечать ему. Если же он в течение 30 дней не даст Вам ответ относительно покупки вашей доли, Вы вправе продать ее по указанной цене третьему лицу. Проблема в том, что если реальная цена квартиры 1500 млн. руб, то долю за 750 т.р. у Вас никто не купит, а продать дешевле Вы не имеете права, иначе нарушите преимущественное право второго собственника на покупку доли. Вижу выходом из ситуации поиск покупателя на квартиру целиком, после чего предметно общаться со вторым собственником о продаже квартиры по согласованной с покупателем цене и разделе суммы пополам. Это будет выгодно обоим собственникам.

Если у Вас есть уже покупатель, то ничего не отвечайте, просто подождите указанный выше срок.

если у Вас есть покупатель на Вашу долю, то при наличии такого предложения от другого долевого собственника Вам следует попробовать договориться с ним о продаже квартиры как единого объекта недвижимости, заключив с ним например: предварительный договор или опционный или даже сразу договор купли-продажи вещи в будущем.

Статья 455. Условие договора о товаре
2.Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

в данных договорах сможете оговорить с покупателем об авансе или задатке на выкуп доли другого собственника и продаже ему квартиры целиком.

же покупателя у Вас нет и быстро не найти, то стоит попробовать все таки найти и переговорить с другим долевым собственником, чтобы объединить усилия по продаже.

также хочу сказать, что если владение долей менее 3 лет и Вам придется платить НДФЛ с дохода от продажи, то лучшим для Вас будет самостоятельная продажа своей доли (т.е. можете совместно найти покупателя на квартиру, но продавать доли по отдельным договорам, каждый свою долю по отд. договору), т.к. в этом случае Вы сможете воспользоваться налоговым имущественным вычетом в полном размере — не более 1 млн. рублей.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/[email protected]
О ПОРЯДКЕ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА
(В ДОПОЛНЕНИЕ К ПИСЬМУ ФНС РОССИИ
ОТ 02.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected])
В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected] о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.
Д.В.ЕГОРОВ

«сильно много просит за свою долю. как мне правильно ему ответить.»

Ирина, по сути, Ваш дольщик использовал встречное обязательство в порядке ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки, то есть. показал Вам, свое намерени продать. поэтому, Вы можете ответить отказом, если Вам за эти деньги не нужна вся эта квартира, но при продаже всей квартиры вам надо заключать самостоятельный, а не общий ДКП, что бы закладка денег за Вашу долю была только под Вас, иначе, по общему ДКП вместе с ним, покупатель может захотеть. а его риелторы обязательно накрутят, дополнительные условия выемки. Видимо, он считает свою долю дороже Вашей. в связи с реальным и большим размером помещения (комнаты в квартире) большей чем Ваша, если, конечно, у Вас имеется Соглашение о порядке пользования или он вне Ваших возражений сложился таковым, что его комната больше размером. Но, если у Вас только сложившийся, а не юридический порядок пользования с неравенством жилых комнат в квартире, то на размер его доли при продаже это повлиять не может, значит, он просто завысил цену и, в случае, продажи своей доли, Вы при обнаружении иной, меньшей цены доли в ДКП, вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя данной доли с внесением указанной в его ДКП цены, если она хоть на рубль меньше. указанной в Предложении о продаже и суд легко удовлетворить Ваш иск, особенно, при внесении в депозит Суда или в нотариальный депозит под его покупателя (Ответчика по иску), указанной в его ДКП суммы. Так, можно и выкупить всю квартиру, если она, вообще, Вам нужна. После получения, либо не получения в течение месяца Ответа, а в Вашем случае его Предложение не заменяет ответа на ваше предложение, Вы можете продать за указанную в Вашем предложении суммы свою долю, НО ни в коем случае не ошибитесь с ценой по ДКП, она должна быть указана, как в Предложении, иначе он переведет права и обязанности по сделке. вот и все!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смотрите еще:

  • Общая долевая собственность на нежилое помещение Долевая собственность Нежилое помещение находится в общей долевой собственности двух лиц и передано в аренду предпринимателю. По условиям договора предприниматель ежегодно осуществляет […]
  • Взятка в гибдд московской области Прокуратура Московской области Одинцовский городской суд вынес обвинительный приговор по уголовному делу в отношении бывшего старшего инспектора 2 спецполка ДПС ГИБДД на спецтрассе ГУ МВД […]
  • Если за год продал 3 машины как заполнить декларацию Как заполнить декларацию 3-НДФЛ за продажу автомобиля Наша консультация посвящена правильному заполнению 3-НДФЛ при продаже автомобиля в 2016 году. Также проясним, кто обязан это сделать […]
  • Дарение квартиры более 3 лет На каких условиях возможно дарение квартиры которая в собственности менее 3 лет? Каждый собственник квартиры вправе свободно распорядиться ею, подарив любому лицу по своему выбору. На […]
  • Материнский капитал в карелии в 2018 году сумма Материнский капитал в карелии в 2018 году сумма За 11 лет действия федеральной программы сертификат на материнский капитал в Карелии получили 35,6 тысяч семей с двумя и более детьми, в […]
  • Кража оружия ст ук рф Кража оружия ст ук рф Уголовная ответственность за утрату и хищение оружия и боеприпасов Ст. 190. УК РФ Недонесение об известных готовящихся или совершенных преступлениях, предусмотренных […]